1: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:01:10.02
5年後にポスト五輪、生産緑地の宅地化、後期高齢者層の持ち家の大量賃貸化が重なり、不動産市場は激変するという。『マイホーム価値革命』を書いたオラガ総研の牧野知弘氏に地殻変動について詳しく聞いた。
──「不動産」の常識が変わるのですね。

この本は30代、40代向けに書いた。この年代の方々に「もう5年我慢。今なぜ35年返済で定年退職後もローンを抱えてしまうような何千万円ものファイナンス計画を組むのか」と。5年後は“バラ色”。不動産がぐっと身近に感じられるようになる。

──路線価をはじめ土地の値上がりがはっきりしてきましたが。

今の値上がりは投資マネーが日本で「遊んでいる」からだ。日本にはオリンピックという大きなイベントが控える。外国人旅行者も増え、世界中から投資マネーが入ってきている。だが、投資には必ず引き際がある。東京オリンピック前後には利益を確定させ、不動産価格がいったんリセットされる。

その後に団塊の世代が75歳以上になり後期高齢者の数が増える。東京の郊外はニュータウンをはじめ高年齢者が土地を持っており、住宅相続の発生率も高まる。引き継ぐジュニアは、ライフスタイルが変わっていて夫婦共働き。ローンの返済能力も高く、都心のマンションに住み続け、もはや郊外から通勤しようとしない。郊外の住宅を買う人も少ないから賃貸に回す。郊外の不動産価値は下がる。

──営農義務のある生産緑地の8割が2022年に外れます。

施行30年の期間を経て農地並み課税の軽減措置が切れる。農地として活用されていたかなりの部分が宅地として放出される。住宅地の需給バランスが崩れ暴落が促されかねない。供給過多になるマーケットが予測されるのに、今投資するのは完全な間違い。

──宅地価格に波及する？

5年待ったら郊外の不動産は軒並み安くなる。40～50坪の敷地で建ててきたが、みな値下がりする。逆に複数区画を一緒に買えば、100坪や200坪大の田園住宅が建てられる。そこに自分好みの家を建てて、平日は都心のマンションで働き、休日は100坪なり200坪の田園住宅でバーベキューパーティを開いて過ごす。そんな生活もすぐ目の前だ。

この「マイホーム価値革命」は、ライフスタイルが大幅に変わり実にいいことだ。自分の半生をかけ稼いだおカネをもっぱら債務返済で使っていく、束縛された人生から解放される。

──日本人は住宅好きです。

とりわけ家を持つことにこだわりがあって、賃貸住宅で家賃を払うのはもったいないという観念が強い。衣・食・住は生活の基礎だが、衣・食は消費ととらえるものの、住となったら投資の概念になる。自分のマンションの値段の上下をとかく気にする。まるで株価ボードのように、ネット上で自宅の時価を即座に表示するWebページが登場するぐらい、関心が高い。

そういった日本人が盲目的に信じてきたマイホームの価値が大きく転換する。地価がおしなべて右肩上がりという時代は遠い昔に去った。また地価が上がりいずれ儲かると考える人が多いが、もはや実態は違う。家は資産であると考えていたら、それは妄想にとらわれている。家を買うべきかどうかとか、持ち家か賃貸かとかの議論ではなく、どういう持ち方をするかが、本来の問題なのだ。

──本来の問題？

本来、家に住む行為は消費なのだとの理解が基本にある。住むためのコストの支払いなのは賃貸の家賃ではっきりする。「家は持つものだ」を是とするならば、多額のおカネを出しての購入なのだから投資だときちんと考える。考え方の整理をすることだ。

同じ住宅を買うにしても、自分と家族が住むだけならあくまでも消費だ。店舗兼用で不動産としてフルに活用するなら、単なる消費ではなく投資の部分もあるから、リターンをどう狙うか、じっくり考える。古民家を民泊で活用しようとかもくろんでいる人もいる。いろいろ組み合わせることで運用収益を上げようとするなら、もはや事業、立派な投資となる。
以下ソース
http://toyokeizai.net/articles/-/180679

1001: 以下名無しさんに代わりまして管理人がお伝えします 1848/01/24(？)00:00:00 ID:money_soku

　んんー・・・？
　生産緑地って確か延長されてなかったかお？
　今生産緑地法改正案ってやつで議論されてて、市町村の判断で１０年延長できるようになるはずだったかと。
yaruo_uunn


1001: 以下名無しさんに代わりまして管理人がお伝えします 1848/01/24(？)00:00:00 ID:money_soku

　もしかしたら多少下がるかもしれないけれど、そんなに大きくは下がらないんじゃと思うなー。
　まぁ専門家じゃないからほんと想像だけれどな。
damepo



現在ホットなニュース！：










010mini


　記事途中にコメントが入ります。
　現在ONです。


以下2chの反応と管理人の反応です


2: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:03:22.95 ID:NFwlAfsj.net
そんなことになったら経済全体が崩壊するな

5: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:08:01.70 ID:MyfCr4ds.net
でも5年後には違うこと言うんしょ　クスクス

10: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:18:28.46 ID:/75VcHW7.net
たぶんもうすぐ住宅ローンが組めなくなると思うよ
昭和は住宅ローン組めなかったから
家はキャッシュで買ってねと
家建てると言えば税務署から呼び出し
食らったもの

16: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:29:49.14 ID:F9X+MEZ2.net
なすがままに期限切れを迎えるとも思えないんだよな

17: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:32:47.09 ID:u/kZeCL1.net
急速な少子高齢化と人口減少で不動産受給が崩れ、今後あまった住宅がどっと賃貸市場に
流れ込むから、貸し手有利に！今から不動産買う奴は情弱！って人、まだいるのかな。

確かに不動産は安くなるが、それは田舎の駅から遠い不便な物件ばかりで、皆が住みたがる
東京圏や地方都市でも駅徒歩圏で生活に便利そうな不動産は下がらないよ。

18: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:35:01.66 ID:ZfwiZbY5.net
超高齢化社会でそれまで住んでた奴は死んでいくから一時的に空き物件は増えるかも知れないけど、
そこに住むのは日本人ではなく移民の中でも比較的成功した連中だよ

19: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:35:25.05 ID:2lnKJd3J.net
絶対ならないわ
そうなったら建てても儲からないから今までみたいに建てない
注文住宅で高額化させるか更に手抜きの家になるかの二択だろ

20: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:36:10.91 ID:UpTDTk6F.net
生産緑地は、30年の期間経過後は10年ごとに再延長されることに
今年法改正されたんだが…　
この人 本当に不動産の専門家？

23: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:41:49.70 ID:2g3Atrvt.net
金余りだから、地価が上がってるだけ。
実需無視。

人口は減り続けるし、マンション住宅は供給され続ける。
壊されることは極わずか。

空き家問題とか言ってるのにまだわからないのかねぇ・・・

下がるし下がり続けるに決まってる。

団塊世代が死んで相続が始まったら、団塊Jrはクズ土地のクズ物件を売りに出すに決まってる。
今でもよほどじゃない限り売れないのに10年20年後に売れるわけないよね。

ただ5年後はどうかな？
いまと何も変わってない風だと思うよ。
でも家賃は下がってるだろうね。

いまもなお、相続税圧縮のための賃貸アパート建築ブームが続いてるからね。

今は、共働き新婚さんが新築2LDKに格安で住めるといういい時代。
若者にもメリットは出始めてるね

36: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:55:49.52 ID:DRDxRyk8.net
不動産が安くなってるけど、所得も減ってるから結局は手が出せない

37: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 22:59:18.97 ID:RoZz5tI9.net
でもそもそも家賃を払う層の年収が大幅に下がってるの。不動産を持つ側はそんな事考えないだろうけど、年収200万円以下の非正規雇用なんて家賃5万円出すのにも苦労してる状況なんだよな。無い袖は振れないから、価格に見合わない家は即空き家予備軍となる。

39: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 23:00:11.51 ID:r8VKgDuP.net
俺はマンションでいい。広過ぎる庭の手入れとか無理。

42: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 23:04:31.73 ID:GmM4s2vE.net
住友や近鉄の不動産会社が「50坪から70坪のニュータウンの中古一戸建てを欲しがってる方が居ます」というチラシを打ってるけど
そのまま住む人より、土地を半分にしてそこに２戸建てるケースが増えてる

ニュータウンの人口構成を若返らすには良いけど、
土地が半分になったその新築を買うのはどうかと思う

59: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 23:21:13.58 ID:2lnKJd3J.net
急激な暴落なんてきたら所得も激減するから
どうせ貧乏人は賃貸以外選択肢なんてないってｗ

61: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 23:22:25.95 ID:EeXGVoak.net
住宅価格は間違いなく下がります。

そして、所得が大きく下がります。ローン組めるヤツも居なくなります。
給与控除が増え、月収50万で手取り30万、月収40万で手取り25万、
月収30万で手取り20万になります。これを想定してない奴は破産します。

新築物件は需要の激減と建設費の高騰でほとんど供給されなくなります。
今後狙い目なのは競売物件です。不動産バブルの今、無茶なローン組んでる奴らが
みんな焦げ付くから、築10年前後のそういう物件を狙うのです。

64: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 23:24:31.40 ID:Hzq0vjy1.net
>>61
いい加減なこと言うな
競売物件は縁起が悪い
事故物件もあるから素人は手を出すな

69: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 23:26:21.22 ID:tcmAZ86a.net
>>61
でもそういうのって事故物件も多いですからね(;^_^A
東京でも長いこと売りに出されていた中古マンションがチラシ入らなくなったと思ったら、
「大島てる」に追加されていたとかリアルにありますからｗ

70: 稼げる名無しさん 2017/07/24(月) 23:26:49.48 ID:7yN9CQ7w.net
こういう記事出ると嘘だと思いたがる奴が多数発生するけど、ローン大変なんだろうな
パパ仕事がんばれ、応援してるぞ！

1001: 以下名無しさんに代わりまして管理人がお伝えします 1848/01/24(？)00:00:00 ID:money_soku


引用元：anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1500901270/

管理人オススメニュース！：






タグ ：
#不動産