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1: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 09:40:17.89 ID:???*.net
元町工場がピカピカに!?

王子の物件
1軒目に見た王子の物件。480万円。北区岸町2丁目にありJR京浜東北線王子駅から徒歩15分。2K。借地権。再建築不可
 6月某日。有益な激安物件を見つけるべく「500万円以下の戸建てで」という希望条件を伝えて不動産会社にアポをとった記者。
「城北・城東エリアならいくつかありますね」と話す営業マンに導かれてまず向かったのは北区王子の物件だ。JR王子駅から徒歩15分の閑静な住宅街。
近隣には大きな公園や神社などがあり、周辺環境は悪くない。しかし、住所付近に辿り着いても、接道している建物はごく普通の住宅ばかりで、
激安らしき物件は見当たらない。ふと見ると、家と家との間に人ひとり通ることができそうな路地が。その突き当たりに激安物件を発見。普通に歩いていたら、まず見つけられない。

築50年以上はありそうな物件は、空き家になって相当時間が経っていることをうかがわせた。間取りは2階建ての2K。ところどころ天井が抜けており、外の景色が見える。こんなのリフォームできるのか? 
とはいえ、リフォームで最もコストがかかる水回りは改修しなくてもほぼ大丈夫とのこと。23区内で480万円なんだから、破格値と言っていいだろう。

続いては、江東区亀戸の築51年・500万円の戸建て。界隈はスカイツリーを望むことができるし、下町風情も漂うなど、周辺環境は申し分ない。
古いが決してボロではなく、掘り出し物の予感。だが、物件の外観を眺めているとなんだか違和感が……。明らかに傾いている。パッと見でわかるぐらいだから相当な傾き具合だ。
住むのにさほど支障はなさそうだが、さすがは激安物件、一筋縄ではいかない。

1階はなぜか土間。そこに流し台とトイレがあるのみという変な間取りなのだが、町工場だった建物を住居にリノベーションして使われていたという。2階は6畳程度の部屋が1つ。
こちらが住居部分になるが、リフォームなしでそのまま住めそうなほどピカピカ。差し当たってリフォームが必要なのは、
1階の土間ぐらいか。風呂がないのでシャワールームを増設するか、もしくはバイクガレージとしても活用できそう。交通のアクセスもいいし、これで500万円はお買い得といえるかも。とはいえ、傾いているんだけど。
最後は、荒川区南千住の築56年の戸建てだ。こちらも入り組んだ住宅街に立地しているが、JR南千住駅と日比谷線三ノ輪駅から徒歩5分と駅近。築年数通りなかなかの寂れっぷりだが、
数年前まで人が住んでいただけあって、風呂も追い炊き機能なども付いており、
まだまだキレイで新しい。ただ、階段がトイレの入り口を塞いでいてドアが開かないため中に入れずトイレが使えない。これは……欠陥住宅ですよね?

南千住の物件
南千住の物件(480万円)。荒川区南千住5丁目にありJR常磐線南千住駅、東京メトロ日比谷線三ノ輪駅からそれぞれ徒歩5分。昭和34年築。2K。42.71㎡。借地権付き。再建築不可
 2階は1階に比べて新しく、どうやら2階部分は増築されたようだ。もともと2部屋だった間取りをぶち抜いて1部屋にしているため、12畳はあろうかというフローリングの部屋は広々としている。
2階にもトイレが設置されており、温水洗浄便座が付いていて新しい。こちらの物件は480万円。古いことは古いが、思ったよりオンボロというわけでもなく、
それほど大がかりなリフォームは必要なさそう。業者に頼らず、自分でできるレベルか。

ざっと3物件を見てきたが、
23区内の500万円以下の激安物件は十分投資対象としてアリな印象だ。前述した王子と南千住の物件を取り扱う創和住宅の中園康之部長は、次のように話す。
「弊社では、こうした物件を300万~400万円かけてリフォームしたうえで販売しています。それとは別に、リフォーム前の物件を購入して、
ご自身でリフォームして不動産投資を行っている方もいらっしゃいますね。セルフリフォームだったら、100万円程度で済むことも。
王子や南千住の物件はリフォームすれば、家賃8万円程度は取れます。リフォームのコストにもよりますが、やり方次第では利回り20%だって目指せると思いますよ」


 そんな有望な不動産投資だが、23区内の激安物件はほとんどの場合、借地権が付いている。月々の地代は大したことはないが、諸手続きの費用で物件価格にプラス100万円弱かかってしまうので注意したい。
とはいえ、少し探しただけでも激安掘り出し物件は発見できる様子。空き家が増える今、まさに絶好の投資先だといえそうだ。

ソース http://hbol.jp/50864

1001: 以下名無しさんに代わりまして管理人がお伝えします 1848/01/24(?)00:00:00 ID:money_soku

kanri

 実際ボロ物件の収益性がどんなものかと思ってこの前見積もってもらったんだが、司法書士手数料、不動産取得税、各種保険加入料金など諸々のっかるとかなり痛いんだよなぁ。。。

 しかも傾いている物件か・・・。
 この前から結構地震もあるし、空き家法案ももうすぐ来ることを考えるとな。

参考URL(国土交通省HP):http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

 不動産投資を否定するわけではないが、あまりにもボロい物件に手を出すのはどうなんだろうな、と思うだろ。
 (たまーにレア物件に出会う事もあるが。築浅、周辺環境良し、色々と調べても問題が出てこないのに320万円とか)


コメント作成:稼げるまとめ速報管理人
引用URL:http://ai.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1438821617/


1001: 以下名無しさんに代わりまして管理人がお伝えします 1848/01/24(?)00:00:00 ID:money_soku

yaruo01

 うーん・・・。戸建てのメリットを利用して最近流行りのシェアハウスみたいに激安で多くの人を抱え込む・・・とか。それでなかなか大変そうな気がするけれどだお。

 まぁやる夫はそもそも元手がないから、REITでいいおー。

参考URL(wikipedia):https://ja.wikipedia.org/wiki/REIT



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以下2chの反応と管理人の反応です


3: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 09:45:38.77 ID:MTBP7gKa0.net
宝くじで億当たったら考える

5: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 09:46:45.77 ID:J4sdmVqz0.net
佐野さんのデザイン事務所のサーバを保管しておくには持って来いだなwwwwwwwwwwwww



douomou


 管理人「そういえば佐野さん、過去の作品にも色々と問題があるとか言われ始めてるな。」

 やる夫「IOCから差し止め請求もきちゃったしどうなるのかお・・・。」




26: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 10:14:35.16 ID:BYztOcTP0.net
そして耐震性がカスという

28: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 10:28:47.91 ID:zZlHmGYS0.net
リフォームってのはどこら辺まで認められるのだろうか?
基礎より上だけ全部壊して、作り替えたらリフォームの範疇になるのかな?

29: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 10:35:13.68 ID:N0rk3sJY0.net
>>28
更地にしなきゃほとんどOK。柱1本でもw。

40: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 11:04:08.83 ID:MKzH6RVK0.net
>>29
んなこたない。主要構造部(柱、梁、外壁、屋根等)の過半をいじれば大規模修繕・模様替えで確認申請が必要。

再建築不可は、たいていの場合敷地が接道義務を満足できないためが多い。

47: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 12:05:08.63 ID:Lv1hJjo+0.net
>>40
どっちなんだよ

35: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 10:48:19.68 ID:Ne+pUa2u0.net
>>28
ビフォーアフター見る限り殆ど新築じゃね?ってぐらいやってるよ毎回

36: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 10:50:14.53 ID:9kYLVHVi0.net
>>28
そこまで大規模だと建築確認が必要になるのに、
あくまでリフォームだと言い張ることに何のメリットが?

37: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 10:51:45.54 ID:eW0FE2Zy0.net
>>36
契約

41: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 11:04:20.20 ID:bLHp4miv0.net
築10年と新築では固定資産税が全然違う
建て直ししたら年3万円←25万に
リフォームのほうがいい

70: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 13:36:21.62 ID:uhPCQuRs0.net
半年後にビフォアーアフターで放送

81: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 14:24:06.10 ID:0mQk+ABk0.net
リフォームも接道条件悪かったり隣家との隙間がなくて足場組みにくかったりしたらすげー値段になる
びふおーアフターみたいに格安でやってくれるとこはない
変な土地には素人は手出し無用

84: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 14:30:55.41 ID:/iHFz4Os0.net
徒歩15分の時点でAUTO

85: 稼げる名無しさん 2015/08/06(木) 14:56:58.58 ID:tI70aXpm0.net
都内なんて10分も歩けばなんかの路線の駅にでられるだろ…と思ったら、
そうでもないとこもあるんだな。
浮間舟渡も都内だもんな一応。

1001: 以下名無しさんに代わりまして管理人がお伝えします 1848/01/24(?)00:00:00 ID:money_soku

uun

 管理人「ま、もうちょい探してみるだろ。流石に傾いてる物件に手は出したくないが、費用諸々全部込みで利回りがかなり出るなら考えてみたい。」


 やる夫「不動産サイトなんかに乗ってある利回りは実利回りじゃないから気を付けるおー。管理人が貰ってきた見積書読んだけれど、その他経費がバカ高いお。計算していったら利回りが一桁%って事になってたお。」




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